套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******
人民网记者 孙红丽
近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。
买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？
被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？
近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。
在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？
中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。
另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？
中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。
“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。
根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。
举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。
谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。
利用“补充协议”加重业主责任怎么办？
“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。
实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。
谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。
“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。
北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。
不得不选的捆绑装修，真的合理吗？
在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。
去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。
无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？
谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。
虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？
“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。
姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。
对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。
精装修货不对板，如何解决？
2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。
精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？
姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。
“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。
姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。
东西问｜金泰万：“陶瓷之路”如何为韩中交往提供动力？******
中新社首尔12月29日电 题：“陶瓷之路”如何为韩中交往提供动力？
——专访韩国国立海洋博物馆馆长金泰万
中新社记者 刘旭
为庆祝中韩建交30周年，由韩国海洋水产部、国立海洋博物馆和中国航海博物馆共同策划的“中韩海洋文明交流展”，于今年9月至11月举行。在为期两个月的时间里，为观众呈现了船模、瓷器、绘画和工艺品等300余件展品，以“学、交、漂、艺”四个部分讲述中韩海洋文明交流故事。近日，韩国国立海洋博物馆馆长金泰万接受中新社“东西问”独家专访，介绍韩中海洋文明交流的痕迹，并从海洋史的观点来探索两国间的友好未来可能性。
现将访谈实录摘要如下：
视频：【东西问】韩国国立海洋博物馆馆长金泰万：“陶瓷之路”如何为韩中交往提供动力？来源：中国新闻网
中新社记者：韩国国立海洋博物馆前段时间举行了“中韩海洋文明交流展”，能否请您介绍一下这次展览的概况，以及有哪些值得关注的展品？
金泰万：为纪念韩中建交30周年、回顾两国悠久的海洋文化交流历史，韩国国立海洋博物馆筹备了此次展览。因为与上海的国家级博物馆——中国航海博物馆共同举办，观众可以欣赏到韩中两国的各种资料与展品。
虽然合作展览单位是上海的中国航海博物馆，但从去年开始，我们就与中国各沿海地区博物馆联系筹备展览，最北边的是位于天津的中国国家海洋博物馆，还有青岛、泉州、厦门、广州等地的博物馆。
韩国国立海洋博物馆举行的中韩海洋文明交流展。刘旭 摄这个展览是为了纪念韩中建交30周年，因此收集展示的展品都为此主题服务，包括历史上主要的人物、艺术品，与海洋有关的记录、书籍或地图，以及中国、韩国的海洋主题的传统画作。
此次展览分为四个主题，分别是学、交、漂、艺。具体来说，“学”指的是学术、宗教、思想的交流；“交”指的是海洋文物和商品的交易记录；“漂”指的是在以前危险的海上航行中，航行者经常会遇到意料不到的天气或风浪等，所以他们可能会随风浪漂到南洋、日本冲绳或菲律宾一带，获救回到韩国后，通过文字或口述记录下这些经历和见闻，这就是这部分展览呈现的内容；“艺”指的是“艺术”，展示从中国大陆传来的艺术品，或是从半岛传到中国大陆的艺术品。
观众参观展览。刘旭 摄中新社记者：展览中，有哪些体现了中韩海洋文明交流的特色展品？
金泰万：这次展览中，观众欣赏到了船舶模型、陶瓷、绘画、工艺品等艺术价值较高的300多件展品，70多件从中国航海博物馆租赁。其中不乏一些特别值得关注的展品，如新罗时期留唐学者崔致远的代表文集《桂苑笔耕》，以及将中国画技法与朝鲜特色融合后描画半岛东海岸景色的画家郑敾的作品《海山亭》。
展览展出新罗人崔致远所撰的诗文集《桂苑笔耕集》。刘旭 摄我特别推荐的是船的模型。因为古代航海时期的沉船都掩埋在泥沙下，但偶尔会被渔民或科学家发现挖掘，并被展示出来。这样的船中国和韩国都有，如在韩国发现的中国元朝的“新安船”，还有2005年中国发现的货船“蓬莱3号古船”。这些船的模型，都是展览中的重要展品。
有趣的点就在于，韩国沿海发现了中国船，中国大陆海边发现的又是韩国船。韩国的船只沉没在中国的海洋，在几百年后又被挖掘出来，在现代人眼前展示。因此，我认为船是韩中海洋交流的最具象征性的表现。
展出的新安船模型。刘旭 摄中新社记者：此次展览回顾了中韩两国悠久的海洋文化交流历史，您认为海洋交流对中韩两国交往起到什么作用？
金泰万：韩中两国的海洋文化交流历史，从6000到7000年前已开始，并一直持续至今。从货运或物流的观念来看，海洋其实是高速通道。尤其是在以前，陆路通道无论是步行还是乘马车都很慢，能运送的东西很少。但海上船运速度快，能装载的东西也非常多，是被广泛选择的物流形式。但唯一的问题在于海洋的波浪难以预测，具有危险性。如果不考虑气候因素，海运是首选的物流方式。
展出的铜钱。刘旭 摄另外，大海的开放性要比陆地强。古代没有签证，海洋上也不存在明显的国界线，尽管不同国家的人语言不同，但他们在海上的通行是比较随意的，交往也非常容易。人们交换物品，也交流文化。可以说，如果没有当时活跃的海上交往，我们的文化繁荣程度不可能发展到当今的程度。
韩中两国之间的海路被称为“陶瓷之路”，是因为朝鲜半岛和中国之间的黄海是交易陶瓷的核心渠道，相比陆路运送，通过船舶运输陶瓷不仅可以大量运载货物，也不易损坏，因此陶瓷成了韩中海上贸易的最佳商品。
展出的陶瓷。刘旭 摄从“陶瓷之路”流入朝鲜半岛的中国陶瓷，经过朝鲜半岛特有的艺术和技术重新发展后，制造出高丽青瓷、粉青白瓷等商品，之后又返销国外。
通过展览中的很多展品，可以看出韩中之间的相近性。以建筑上的瓦当为例，好几种直接从中国大陆进口而来。这些细小的例证，见证了过去韩中之间交流的频繁程度。
展出的瓦当。刘旭 摄如今，韩中之间的大型船舶，从青岛、上海等地经过釜山港到全世界，又从釜山港回到天津、青岛、上海，这些船舶运送的货物可能和几百年前完全不同，但这种海上交往对中韩之间的文明交流同样起到了重要作用。
来自韩国釜山的中海安第斯号货轮在青岛前湾保税港区码头卸货。张进刚 摄中新社记者：在未来中韩两国交往和文化交流中，这条“陶瓷之路”能提供哪些推动力？
金泰万：通过历史展望未来，希望能通过韩中两国互补共赢发展文化的历史来寻找未来发展的动力。
比如这个展览就是一个开始，明年或不远的将来，我们会继续与中国合作，开设合办展览，并涉及更广泛的主题和范围。期待疫情过去之后，韩中之间的交流和沟通会比现在更加频繁，我们可以和厦门、泉州、广州、天津等中国各地的机构和博物馆合办交流展。
总之，韩中两国都在推行各自的对外开放政策，这其中非常重要的一环就是海上交流，通过海路谋求新的发展动力。因此，当我们今天回顾过去数千年来韩中之间的海洋文明交流，能够了解这些超越海运、物流、船舶等海洋产业乃至海洋科学技术的海洋合作，并通过海洋交往密切两国间的彼此依赖，加强信任和合作，寻求共同发展。(完)
受访者简介：
韩国国立海洋博物馆馆长金泰万接受中新社采访。刘旭 摄金泰万，韩国国立海洋博物馆馆长。1980年获韩国釜山大学汉语言文学学士学位，1986年获韩国启明大学汉语言文学硕士学位，1996年获北京大学中国现代文学博士学位。历任韩国海洋大学国际学院院长、韩国海洋大学博物馆馆长、韩国海洋大学教授等职，自2020年12月起担任韩国国立海洋博物馆馆长。
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